Recreatiewoning
Het kopen van een recreatiewoning in Nederland is voor veel mensen een interessante belastingvrije belegging.
Over het algemeen zijn het recreatiewoningen, stacaravans en chalets op eigen grond.
Een vakantiewoning is leuk om te hebben! Dat moet naar ons idee uw eerste afweging zijn. Onze ervaring is dat de kosten van een tweede huis enorm kunnen meevallen. Zeker als u het object goed heeft gefinancierd en u het af en toe kunt verhuren. Een mooie woning, gekocht tegen een goede prijs, goed gefinancierd en liggend in een aantrekkelijke omgeving kan zeer zeker een goede belegging zijn.
Het kopen van een recreatiewoning in Nederland kan een belegging zijn (als tweede woning) of uw recreatiewoning kan dienen als buitenhuis.
De markt
Nederland telt naar schatting 110.000 recreatiewoningen/vakantiewoningen. De meeste zijn gelegen aan de kust in het westen van het land, op de Waddeneilanden en in bosrijke gebieden. Van de op 1 januari 2015 109.595 recreatiewoningen in ons land bevindt zich iets minder dan de helft op vakantieparken. In 2013 steeg de voorraad recreatiewoningen/vakantiewoningen met 2,5 procent.
De vraag naar recreatiewoningen in Nederland is groot: ca. 15.000 personen geven aan zeker te zijn over de aanschaf van een recreatiewoning/vakantiewoning. Het bos, het strand of open water zijn het meest populair en met als regio’s Zeeland en Brabant en in mindere mate Noord-en Zuid-Holland en de Veluwe.(bron. CBS).
Hoofdverblijf
Steeds vaker komt het voor dat een recreatiewoning als hoofdverblijf wordt aangemerkt. Dit houdt voor de hypotheek in dat de rente aftrekbaar is.
Om door de fiscus als hoofdverblijf aangemerkt te kunnen worden, moet de woning wel het sociale middelpunt zijn. De feitelijke situatie is daarbij doorslaggevend. Dat u ergens anders staat ingeschreven doet niet ter zake.
Of iemand er nu (semi-) illegaal woont of niet, als van de recreatiewoning het hoofdverblijf is gemaakt kan de hypotheekrente worden afgetrokken van uw inkomen.
Wat houdt in fiscale zin ‘hoofdverblijf ’in?
Het hangt namelijk niet alleen af van de tijd die iemand doorbrengt in de recreatiewoning, maar ook van andere factoren:
- Waar ontvangt men familie en vrienden?
- Waar is het werk?
- Waar is de muziek-/tennis-/sportvereniging gevestigd?
- Etc…
De fiscus is niet geïnteresseerd in gemeentelijke bepalingen. Als aan eerdergenoemde bepalingen/voorwaarden is voldaan, valt de recreatiewoning in box 1 en kan de rente worden afgetrokken en dient het eigenwoning forfait bijgeteld te worden. Men zal waarschijnlijk extra moeite moeten doen om de belastinginspecteur ervan te overtuigen dat de recreatiewoning ook werkelijk het hoofdverblijf is.
De staatssecretaris van Financiën heeft in een ambtelijk schrijven laten weten dat aan elke gemeente zal worden doorgegeven van welke recreatiewoningen de hypotheekrente wordt afgetrokken.
Financiering van de recreatiewoning
De financiering van de recreatiewoning/vakantiewoning wordt vaak genoemd als een probleem; geldverstrekkers zijn terughoudend met de financiering van een recreatiewoning/vakantiewoning. Het advies van de experts van NFCO B.V. kan van doorslaggevend belang zijn of een passende en verantwoorde financiering voor de aankoop van de recreatiewoning/vakantiewoning succesvol kan worden afgesloten. Een passende en verantwoorde financiering is een financiering tot maximaal 80 procent van de marktwaarde van de recreatiewoning/vakantiewoning. Geldverstrekkers zijn bereid om deze financiering aan te bieden tegen gunstige voorwaarden en rentetarieven. NFCO heeft contacten en samenwerkingsverbanden met alle grote geldverstrekkers; voor zowel bestaande als nieuwbouw recreatiewoningen/vakantiewoningen kan NFCO adviseren en bemiddelen.
In Nederland is het zo dat niet alle kredietverstrekkers van hypotheken ook automatisch hypotheken voor recreatiewoningen/vakantiewoningen vertrekken. De experts van NFCO weten welke geldverstrekkers hypotheken voor recreatiewoningen/vakantiewoningen verstrekken.
Hoogte van financiering
Vanaf 1 januari 2013 geldt dat de aflossing plaats moet vinden op annuïtaire-of lineaire basis en de hoogte van de maximale hypothecaire lening zal 80 procent van de marktwaarde van de woning of 80 procent van de stichtingskosten bedragen.
Rentepercentage
Als basis voor de hypotheek geldt een tarief welke gelijk is aan de hypotheekrente voor eerste woningen.
Looptijd van de financiering
De maximale looptijd van de hypothecaire financiering voor de aankoop van een stenen recreatiewoning/vakantiewoning is 20 jaar.
Aftrekbaarheid rente
Wordt de aankoop van de recreatiewoning/vakantiewoning gefinancierd doormiddel van een hypothecaire lening dan is voor een eventuele aftrek van de hypotheekrente in box 1 van belang of de recreatiewoning/vakantiewoning het hoofdverblijf is. De feitelijke situatie is bepalend of de recreatiewoning/vakantiewoning als hoofdverblijf kan worden aangemerkt, met de feitelijke situatie wordt bedoeld:
- waar ontvang je de gasten/vrienden/kennissen
- waar ben je lid van verenigingen/clubs
- hoeveel tijd ben je aanwezig
kortom waar vinden de sociale contacten plaats.
Als de recreatiewoning wordt getypeerd als hoofdverblijf dan is de rente van de hypothecaire lening aftrekbaar in box 1.
Wordt de aankoop gefinancierd doormiddel van een tweede hypotheek op de eigen woning dan is de rente niet fiscaal aftrekbaar ( de lening wordt immers niet gebruikt voor de aanschaf/verbouwing/verbetering van de eigen eerste woning).
Aankoop van de recreatiewoning
De financiering van de aankoop van een recreatiewoning/vakantiewoning is minder eenvoudig dan het lijkt. De hypotheekmarkt voor recreatiewoningen/vakantiewoningen is wezenlijk anders. Recreatiewoningen/vakantiewoningen zoals chalets/stacaravans/mobilhomes zijn geen onroerende zaken en kunnen dus niet gefinancierd worden doormiddel van een hypothecaire lening. Financiering van de aankoop van een recreatiewoning/vakantiewoning is mogelijk onder de volgende voorwaarden:
- De recreatiewoning/vakantiewoning dient op eigen grond te staan, dan wel op erfpacht met recht van opstal.
- Het maximale hypotheekbedrag bedraagt 80 procent van de marktwaarde van de recreatiewoning/vakantiewoning
- De minimale hypotheeksom is € 23.500,00
- De maximale looptijd van de financiering is 20 jaar.
Als belegger moet u vooral kijken naar de huurinkomsten. Over de huurinkomsten betaald u geen inkomstenbelasting, het is netto geld. Tevens is het zo dat uw huurinkomsten uit de recreatiewoning worden meegenomen in de vaststelling van de financiering. Deze inkomens bepalen mede uw maximale leencapaciteit. Als u de huurinkomsten wilt gebruiken voor het verkrijgen van de financiering, moet u ze wel verifieerbaar kunnen aantonen.
Als uw vakantiewoning dan ook slim gefinancierd is, bijvoorbeeld in combinatie met de hypotheek op uw woonhuis, kun je al snel op een kostendekkend, of winstgevend scenario uitkomen.
Sinds de hypotheekrente op vakantiewoningen niet meer aftrekbaar is, heeft u een reden te meer om extra aandacht te besteden aan de manier waarop u het gaat financieren. Eigen geld erin stoppen lijkt misschien logisch, maar moet u niet zomaar doen. U kunt dan immers over dat geld geen rente of rendement ontvangen.
Financieren via uw woonhuis?
Hypotheekcondities op woonhuizen zijn gunstiger dan op vakantiewoningen. Bovendien ligt de verstrekking ook hoger. Op het moment dat u een vakantiewoning gaat kopen, heeft u een ideale gelegenheid om het totaalplaatje tegen het licht te houden. Er zijn voldoende voorbeelden van mensen die tegen minimale lasten of zelfs helemaal geen extra lasten in het bezit zijn gekomen van een vakantiewoning!
Hypotheekrenteaftrek
Vervolgens zijn de mogelijkheden de woning permanent te bewonen én de aftrek van de hypotheekrente niet altijd even vanzelfsprekend. Er zijn gemeenten die een zogenaamd gedoogbeleid voeren en het toelaten dat recreatiewoningen permanent worden bewoond, andere gemeenten weigeren een dergelijke toestemming. Een door de eigenaar permanent bewoonde vakantiewoning kan, op basis van feitelijke omstandigheden als een ‘eigen woning’ in fiscale zin worden aangemerkt. Als dit het geval is, valt de woning in inkomstenbox 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning). Als je de recreatiewoning financiert met een hypotheek, dan is de rente in dat geval voor jou aftrekbaar.
Aantrekkelijke fiscale voorwaarden tweede woningen
De fiscale voorwaarden voor de verhuur van uw recreatiewoning zijn op dit moment in Nederland zeer aantrekkelijk. Bij nieuw gebouwde recreatiewoningen is er 19% b.t.w. van toepassing. In het geval van verhuur van de tweede woning kunt u op basis van een aantal voorwaarden restitutie van de omzetbelasting (19% b.t.w.) aanvragen.
De restitutie van de b.t.w. over de koopsom – van het perceel en de recreatiewoning – wordt bij aankoop door de belastingdienst bekeken over een periode van tien jaar. In het geval u de recreatiewoning voor verhuur ter beschikking stelt op basis van een verhuurovereenkomst, ontvangt u restitutie van het gehele bedrag aan omzetbelasting. Indien u na zes jaar besluit de recreatiewoning uit de verhuur te nemen dient u 40% van de ontvangen b.t.w. weer terug te betalen. Als norm houdt de belastingdienst aan dat de recreatiewoning 140 dagen per jaar ter beschikking van de verhuurorganisatie gesteld dient te worden.
De lasten voor de eigenaar van een eigen buitenverblijf….
kunnen worden opgedeeld in kosten van het bezit van het buitenverblijf zoals de onroerend zaakbelasting, verzekering en energielasten. Veel van deze lasten worden door de lokale gemeentelijke heffingen bepaald. Tevens maakt u als eigenaar van een perceel grond op een recreatiepark – over het algemeen, deel uit van de Vereniging Van Eigenaren (VvE).
Het verplichte lidmaatschap van de vereniging impliceert een bijdrage aan de algemene kosten van onderhoud van het park.
Gratis recreëren? Een kwestie van verhuur
Als u slim bent, laat u anderen uw recreatiehypotheek betalen. Hoe?
Eenvoudigweg door uw tweede woning te huur aan te bieden in de perioden dat u er niet verblijft. Gaat u maar na hoeveel weken en weekenden u daadwerkelijk zelf vertoeft in uw vakantiehuis. Er is nog veel tijd beschikbaar voor verhuur. Een goede verhuurorganisatie ziet toe op het onderhoud van uw woning.
Werk samen met een parkbeheerder
Zorg wel dat u het uzelf gemakkelijk maakt en regel de verhuur via professionals. U kunt dit doen via de parken of via verhuurorganisaties. Dankzij hun bekendheid en promotieactiviteiten verhuren zij uw woning sneller en met minder moeite. Bovendien zullen de parken en verhuurorganisaties de kwaliteit van de voorzieningen garanderen.
Zo verzorgen zij bijvoorbeeld het onderhoud van de tuinen. U betaalt uw ‘bemiddelaar’ hiervoor een percentage van de huuropbrengsten. De kosten zijn voor u dus altijd in verhouding met de opbrengsten.
Gratis droomhuis binnen handbereik
Behalve de hypotheekrente betaalt u de parkkosten en een relatief laag bedrag voor energie,
verzekeringen en onderhoud. Kiest u voor verhuur via een park of een verhuurorganisatie, dan draagt u een deel van de verhuuropbrengsten af. In bijna alle gevallen doet u er verstandig aan om bij uw aankoop onze financiële specialisten te betrekken die verstand hebben van de recreatiebranche. Zo komt een gratis droomhuis binnen handbereik!